Poniżej znajdziesz informacje na temat najczęściej stosowanych zabezpieczeń kredytów hipotecznych. Niech Cię nie zniechęca ich ilością - sporadycznie są stosowane łącznie przy jednym kredycie. Ponadto pamiętaj, że pomagają one zatrzymać wymarzone lokum, oraz chronią Ciebie i Twoją rodzinę przed popadnięciem w długi.
HIPOTEKA
Podstawowym zabezpieczeniem kredytów przeznaczonych na zakup/ budowę/ zamianę nieruchomości jest hipoteka na Twojej nieruchomości.
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, co oznacza, że stanowi rodzaj obciążenia nieruchomości w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności pieniężnej (właścicielem nieruchomości pozostajesz Ty).
Nieruchomość obciążona hipoteką może, ale nie musi być przedmiotem kredytowanej inwestycji. Niezależnie od tego, dla banku bardzo ważna jest jej wartość, tzn. cena, którą można zawsze uzyskać w przypadku zbycia obciążonej nieruchomości w drodze licytacji prowadzonej w trakcie egzekucji, a także większa niż przeciętna zbywalność na rynku. Dlatego większość banków domagać się będzie aktualnej wyceny nieruchomości dokonanej przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego.
Bank przed rozpatrzeniem wniosku kredytowego zażąda od Ciebie odpisu z księgi wieczystej nieruchomości (jeżeli jest założona), na której ma być ustanowiona hipoteka, aby stwierdzić ponad wszelką wątpliwość, że: nieruchomość faktycznie istnieje, jakie prawa ją obciążają, oraz kto jest jej właścicielem.
Bank może ustanowić zabezpieczenie w postaci hipoteki zwykłej (umownej) lub kaucyjnej.
Hipoteka zwykła (umowna) powstaje na skutek umownych (pisemnych) postanowień wierzyciela i dłużnika, że dług zostanie zabezpieczony na wybranej nieruchomości, która swą wartością odpowiada zadłużeniu (czasami go przewyższa).
Hipoteka kaucyjna może zabezpieczać wszystkie wierzytelności, jakie mogą w przyszłości powstać bez względu na przyczyny ich powstania. Oczywiście musi zostać jasno sprecyzowane, która ze stron jest przyszłym wierzycielem, a która dłużnikiem. Treść stosunku prawnego pozwoli bowiem oszacować wysokość ewentualnej wierzytelności. Takie ustalenie wyznaczy najwyższą kwotę zabezpieczenia. Ewentualne odsetki zostaną zabezpieczone, o ile zmieszczą się w ustalonej kwocie. Podana wartość zabezpieczenia wyznaczy górny pułap odpowiedzialności dłużnika hipotecznego.
Jeśli kredyt jest zaciągany w PLN, ustanawiana jest (i wpisywana do księgi wieczystej) hipoteka zwykła oraz kaucyjna, a przy kredycie walutowym - kaucyjna.
Niezależnie od rodzaju hipoteki podstawą wpisu do księgi wieczystej w przypadku osób zaciągających kredyt są zazwyczaj: akt notarialny kupna - sprzedaży oraz oświadczenie banku złożone na piśmie po ustaleniu warunków dotyczących umowy kredytowej i spłaty. Zawierać powinno w swej treści przede wszystkim: stwierdzenie udzielenia kredytu lub pożyczki pieniężnej, a także ich wysokość, zasady oprocentowania, warunki spłaty. Oprócz tego powinno być zaopatrzone w pieczęć banku oraz podpisane przez osoby uprawnione do reprezentacji.
Zapisy dotyczące hipoteki znajdują się w IV dziale księgi wieczystej nieruchomości. Wpisywaniem hipotek do ksiąg wieczystych zajmują się sądy. Niestety pomimo, iż część sądów została skomputeryzowana, nadal proces ustanawiania hipoteki nie jest zbyt sprawnie przeprowadzany. W niektórych przypadkach na wpis do hipoteki będziesz czekać nawet kilka miesięcy. W tym okresie banki pozostają bez docelowego zabezpieczenia kredytu. Chcąc uchronić się przed zbędnym ryzykiem, wprowadziły obowiązkowe dodatkowe ubezpieczenie kredytu (tzw. ubezpieczenie pomostowe), którego koszt ponosisz Ty.
UBEZPIECZENIE POMOSTOWE
Ubezpieczenie pomostowe jest okresowym ubezpieczeniem obowiązującym do momentu uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej. Jego koszt ponosisz Ty płacąc (w zależności od banku) składkę miesięczną/ kwartalną/ półroczną lub roczną. W większości banków istnieje możliwość doliczenia sumy ubezpieczenia do kwoty kredytu, a tym samym rozłożenia kosztu na dużą ilość rat miesięcznych.
Składka takiego ubezpieczenia nie przekracza z reguły 0,08% miesięcznie liczone od kwoty kredytu.
Zdarza się, że niektóre banki stosują podwyższone oprocentowanie (o 0,5 do 2% w skali roku) w okresie wzmożonego ryzyka związanego z brakiem docelowego zabezpieczenia w postaci hipoteki.
UBEZPIECZENIE NISKIEGO WKŁADU WŁASNEGO
Zaciągając kredyt na 100% wartości nieruchomości (lub po prostu z niskim udziałem środków własnych), licz się z kolejnym zabezpieczeniem banku - tzw. ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.
Od różnicy pomiędzy obligatoryjnym udziałem własnym wymaganym przez bank (zazwyczaj 10 - 20%) a rzeczywistym zaangażowaniem Twoich środków w inwestycję, naliczana jest składka w wysokości 3 - 3,5%
Składkę musisz uiścić przed uruchomieniem kredytu - nie możesz doliczyć jej do kwoty kredytu.
Okres trwanie tego rodzaju ubezpieczenia (w zależności od banku) może wynosić od 3-10 lat. Bank liczy, że w tym czasie uzbierasz środki na pokrycie wymaganego wcześniej wkładu własnego. Jeżeli Ci się to nie uda, będziesz musiał ubezpieczyć się na kolejny okres.
UBEZPIECZENIE OD RYZYKA UTRATY PRACY
To ubezpieczenie stosowane przez niewiele Banków. Przedmiotem ubezpieczenia jest ryzyko utraty stałego źródła dochodu wskutek utraty pracy i brak możliwości spłaty rat kredytu przez ubezpieczonego.
Niestety nie każdy może być objęty powyższym ubezpieczeniem. Ochronie ubezpieczeniowej mogą podlegać osoby fizyczne zamieszkałe i zatrudnione lub prowadzące działalność gospodarczą w Polsce, które w dniu podpisania deklaracji zgody przystąpienia do ubezpieczenia mają ukończone 18 lat i nie przekroczą 65 lat w okresie ubezpieczenia. Pozostałymi kryteriami są np.: złożenie przez Kredytobiorcę oświadczeń, iż przez ostatnie 6 miesięcy był nieprzerwanie zatrudniony lub prowadził działalność gospodarczą; przez ostatnie 12 miesięcy nie był zarejestrowany jako bezrobotny; nigdy nie odrzucono jego wniosku o podobne ubezpieczenie; nie wykonuje zawodu rolnika; nie posiada ustalonego prawa do emerytury itp.
Umowa ubezpieczenia jest zazwyczaj zawierana na 12 miesięcy. W kolejnych latach nie jest obowiązkowa, co oznacza, że masz możliwość kontynuowania ochrony ubezpieczeniowej, bądź jej wypowiedzenia.
Składka z tytułu ubezpieczenia ustalana jest z reguły jako procent kwoty udzielonego kredytu (około 1,2%) i opłacana "z góry" (doliczana do kwoty kredytu).
W późniejszym okresie składkę stanowi procent sumy ubezpieczenia (12-krotność świadczenia miesięcznego) i płatna jest miesięcznie wraz z ratą kredytu (około 5,5% sumy ubezpieczenia/ 12).
Dzięki temu, że suma ubezpieczenia na każdego ubezpieczonego Kredytobiorcę jest proporcjonalna do jego dochodów, Ubezpieczyciel zapewnia świadczenia logicznie powiązane z utraconymi przez Kredytobiorcę dochodami - tym większe, im większy dochód generował.
W przypadku utraty stałego źródła dochodu, powinieneś odczekać 30 dni (tzw. Okres oczekiwania) zanim zgłosisz zajście zdarzenia w Towarzystwie Ubezpieczeniowym (Ubezpieczyciel ma nadzieję, że prędko znajdziesz nowe źródło dochodu).
UWAGA! Datą zajścia zdarzenia objętego ochroną ubezpieczeniową jest dzień, kiedy zarejestrujesz się jako bezrobotny we właściwym urzędzie.
Dużą korzyścią jest fakt, iż podczas okresu oczekiwania posiadasz status bezrobotnego.
Wniosek o wypłatę świadczenia wraz z niezbędnymi dokumentami składasz w terminie 14 dni po upływie okresu oczekiwania. Świadczenia wypłacane są - od dnia kiedy zarejestrowałeś się jako bezrobotny do dnia zawarcia nowego stosunku pracy lub podjęcia działalności gospodarczej. Ilość wypłaconych świadczeń miesięcznych nie może być większa niż 12. Dodatkowo w większości Banków możesz uzyskać 2-miesięczne wakacje kredytowe (do czasu otrzymania pierwszego świadczenia), dzięki którym wydłużasz okres przeznaczonym na czynne poszukiwanie pracy. Każdorazowo przed wypłatą świadczenia miesięcznego będziesz musiał przedstawić: dowód pobrania zasiłku dla bezrobotnych lub inne zaświadczenie potwierdzające status bezrobotnego; oświadczenie, że utrata pracy spowodowała istotne zmniejszenie Twojego dochodu ograniczające możliwość spłaty raty kredytu; oświadczenie, że aktywnie poszukujesz pracy.
Pod pewnymi warunkami nabierasz prawa do kolejnych 12-miesięcznych świadczeń.
UWAGA! Prawo do świadczenia nabywasz z reguły po okresie 30 dni od dnia uruchomienia kredytu (wypłaty). Jeżeli w tym czasie dojdzie do wypowiedzenia umowy o pracę, rozwiązania stosunku pracy bądź wyrejestrowania działalności gospodarczej - Towarzystwo Ubezpieczeniowe nie ponosi żadnej odpowiedzialności.
UBEZPIECZENIE NA ŻYCIE WRAZ Z CESJĄ NA BANK
Niektóre banki jako jedno z obligatoryjnych zabezpieczeń kredytu hipotecznego stosuje cesję z Twojego ubezpieczenia na życie. Nie masz się czego obawiać, jeżeli na dzień składania wniosku kredytowego w banku nie jesteś ubezpieczony. Z reguły banki mają podpisane umowy z Towarzystwami Ubezpieczeniowymi, które proponują preferencyjne warunki i szybkie dokonanie cesji. Takie ubezpieczenie pozwala Twojej rodzinie na zminimalizowanie skutków ewentualnego nieszczęścia. W momencie śmierci Towarzystwo Ubezpieczeniowe wypłaca należne świadczenie bankowi. Może to w całości lub przynajmniej w części pokryć koszty spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego.
Suma ubezpieczenia powinna być równa kwocie kredytu lub w niektórych bankach przy zaciąganiu kredytu w walucie obcej - wyższa (aby pokryć ewentualną różnicę wynikająca z wahań kursowych). Wysokość miesięcznych składek wynosi około 0,032% - 0,05% i są z reguły pobierane "z góry" za kolejne miesiące.
Powinieneś być ubezpieczony przez cały okres kredytowania (umowa przedłużana co roku), aż do momentu całkowitej spłaty kredytu.
UBEZPIECZENIE NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z CESJĄ NA BANK
Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych to powszechnie nazywane "ubezpieczenie murów". Ubezpieczenie nabywanej nieruchomości i scedowanie praw na bank to obowiązkowe zabezpieczenie każdego kredytu hipotecznego.
Powinieneś być ubezpieczony przez cały okres kredytowania (umowa przedłużana co roku), aż do momentu całkowitej spłaty kredytu. Podobnie jak w przypadku polisy na życie, banki mają podpisane umowy z Towarzystwami Ubezpieczeniowymi, które przygotowują specjalne oferty dla kredytobiorców. Dzięki temu zaoszczędzisz cenny czas - ubezpieczenie załatwisz na miejscu, razem z kredytem, a kontynuacja ubezpieczenia nie będzie wymagała wizyt u ubezpieczyciela i w banku.
Preferencyjne warunki dla klientów banków oznaczają składkę roczną w granicach 0,08% - 0,1% lub dwuletnią około 0,14% od wartości nieruchomości (zazwyczaj wartości odtworzeniowej oszacowana przez rzeczoznawcę bankowego). Niektóre bankami w ramach promocji pokrywają koszty ubezpieczenia Twojego lokum przez pierwszy rok lub dłużej.
Towarzystwa udzielają ochrony ubezpieczeniowej między innymi za szkody powstałe wskutek: zdarzeń losowych (pożar, zalanie, deszcz nawalny, huragan, powódź, uderzenie pioruna, grad, wybuch, upadek pojazdu powietrznego, lawina, trzęsienie ziemi, zapadanie lub osuwanie się ziemi); zniszczeń powstałych w wyniku akcji ratowniczej związanej z tymi zdarzeniami; dewastacji.
Cesja, czyli przelanie na bank praw wynikających z umowy powyższego ubezpieczenia oznacza, że wypłata ewentualnego odszkodowania zostanie dokonana nie na Twoje konto, lecz właśnie konto banku, na rzecz którego dokonano cesji.
UBEZPIECZENIE WKŁADU BUDOWLANEGO WRAZ Z CESJĄ NA BANK
Cesja z ubezpieczenia wkładu budowlanego jest stosowana jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego tylko w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego (od developera lub spółdzielni mieszkaniowej). Oznacza ona, że przelewasz na bank swoją wierzytelność przysługującą w stosunku do developera lub spółdzielni wynikającą z umowy zawartej na wybudowanie i sprzedaż lokalu/ domu. Na podstawie powyższego przelewu bank, w przypadku rozwiązania umowy pomiędzy Tobą a developerem/ spółdzielnią, jest uprawniony do żądania od developera/ spółdzielni przekazania należności do banku. Bank zaliczy należność na spłatę Twojego zadłużenia z tytułu umowy kredytu. Cesja obowiązuje jedynie do momentu, kiedy kredyt zostanie w całości spłacony przed terminem spłaty lub nastąpi przeniesienie prawa własności do nieruchomości/ ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
PORĘCZENIE
Poręczenie jest rzadko stosowanym zabezpieczeniem. Najczęściej występuje tylko w pewnym okresie kredytowania - np. w przypadku nieuregulowanego stosunku do służby wojskowej lub innych uzasadnionych sytuacjach podwyższonego ryzyka. Poręczycielem jest osoba, która potwierdza możliwość spłaty zobowiązania finansowego innej osoby. Poręczyciel powinien mieć podobną lub lepszą sytuację majątkową do kredytobiorcy.
Gdy kredytobiorca (dłużnik) nie spłaci zobowiązania, żyrant ma obowiązek jego spłaty oraz prawo do dochodzenia zwrotu tej sumy od głównego dłużnika. Jeżeli poręczycieli jest kilku, to odpowiedzialność za dług jest solidarna (niezależnie czy w chwili zawarcia umowy żyranci wiedzieli o sobie).
WEKSEL WŁASNY IN BLANCO
Prawie wszystkie banki wymagają zabezpieczenia kredytu hipotecznego w postaci weksla własnego in blanco wraz z deklaracją wekslową.
Weksel in blanco to papier wartościowy zobowiązujący Cię do bezwarunkowego zapłacenia określonej kwoty w oznaczonym terminie. Niezbędny dla jego ważności jest Twój podpis (w przypadku kilku kredytobiorców wszyscy muszą się podpisać) i standardowa formuła . Inne elementy, takie jak: data, miejsce wystawienia weksla, termin i miejsce płatności nie są uzupełniane.
Uzupełnieniem zobowiązania wynikającego z wystawienia weksla in blanco jest deklaracja wekslowa (treść porozumienia). Deklaracja wekslowa zawiera m.in.: określenie kwoty, na którą weksel może być wypełniony, określenie rodzaju i terminu płatności, itp.
BLOKADA ŚRODKĂW NA RACHUNKU BANKOWYM
Blokada środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym jest stosowana rzadko przy kredytach hipotecznych i tak jak w przypadku poręczenia w uzasadnionych przypadkach podwyższonego ryzyka (np. nieuregulowany stosunek do służby wojskowej lub wkład własny wnoszony "z dołu"). Polega na tym, że na Twoim rachunku bankowym zostaje zablokowana kwota środków pieniężnych w celu zabezpieczenia wykonania określonego zobowiązania (spłaty kredytu). W tym czasie nie możesz dysponować zablokowanymi środkami bez uprzedniej zgody banku.
Blokując środki na rachunku, bank wymaga od Ciebie pełnomocnictwa do pobrania lub potrącenia z Twojego rachunku kwoty nie spłaconego kredytu.
Małgorzata Sułek
Kredyty.net, 2006-05-17
