Zacznijmy od wyjaśnienia samego pojęcia. Księgę Wieczystą (w skrócie KW) nieruchomości możemy porównać do dowodu osobistego. Jak każdy z nas posiada dokument tożsamości, każda nieruchomość, zarówno gruntowa (np. działka budowlana) jak i mieszkalna (np. dom, mieszkanie) ma swój rejestr przedstawiający stan prawny nieruchomości, którym właśnie jest wcześniej wspomniana księga wieczysta. Składa się ona z czterech działów.
Pierwszy z nich stanowi o oznaczeniu nieruchomości. Jak sama nazwa mówi, znajdziemy tu informacje dotyczące adresu, powierzchni czy też opisu lokalu (np. ilość pokoi). Dział drugi ujawni informacje dotyczące właścicieli, czyli komu i w jakich udziałach przysługują prawa do danej nieruchomości. Dział trzeci to "prawa, roszczenia i ograniczenia". Tutaj warto zwrócić uwagę na fakt, czy istnieją wpisy dot. służebności osobistej, gdyż ogranicza ona możliwość dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela. Jest to dla potencjalnego nabywcy bardzo istotna informacja, ponieważ żaden Bank nie udzieli kredytu, jeżeli taki wpis się tu znajdzie. W takim przypadku należy udać się do notariusza z osobą, na rzecz której wpis służebności widnieje i ją znieść. Kolejnym etapem jest złożenie wniosku o wykreślenie służebności osobistej w Wydziale Ksiąg Wieczystych, wraz z załączeniem dokumentu prawnego, na podstawie którego może to zostać dokonane (akt notarialny, czy też np. akt zgonu osoby, na rzecz której widnieje służebność). Czwartym i jednocześnie ostatnim działem jest "Hipoteka". To właśnie w tym miejscu dokonywany jest wpis przez Bank, który udziela nam kredytu na zakup wymarzonej nieruchomości. Czy mamy więc czego się obawiać, jeżeli w dostarczonym przez zbywcę odpisie KW, w czwartym dziale znajdziemy informację o obciążeniu? Nie stanowi to żadnego problemu, ponieważ w takiej sytuacji nasz kredyt zostanie wypłacony w dwóch transzach: najpierw na spłatę hipoteki zbywcy, a po przedłożeniu odpowiedniej dokumentacji pozostała część ceny transakcyjnej na konto zbywcy.
Wszelkie zmiany stanu prawnego nieruchomości musza być zgłoszone do właściwego Wydziału Ksiąg Wieczystych prowadzącego rejestr danej KW. Za każdym razem musimy złożyć wniosek o dokonanie zmian + dokument prawny, na podstawie którego sędzia może dokonać wpisów/wykreśleń. Od dłuższego czasu obowiązują zryczałtowane opłaty za poszczególne wpisy/wykreślenia, np. za wpis hipoteki kaucyjnej zapłacimy 200 PLN, zaś samo uzyskanie odpisu zwykłego z KW będzie nas kosztować 30 PLN. Cenną informacją jest fakt, że jest to dokument jawny i każdy z nas może uzyskać taki odpis każdej nieruchomości we właściwym sądzie wieczysto-księgowym, nie będąc jej właścicielem.
Musimy również pamiętać o tym, że wiele nieruchomości nie posiada jeszcze swojego "dokumentu tożsamości". Najczęściej spotykamy się z tym przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie stanowi to żadnej trudności w uzyskaniu kredytu hipotecznego, ponieważ złożenie wniosku o założenie KW w we właściwym sądzie wieczysto-księgowym będzie jednym z warunków do wypłaty środków z kredytu, a do samego wniosku kredytowego załączamy zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku przeciwwskazań do założenia KW.
Decydując się więc na konkretny zakup, nie zapominajmy zatem o analizie tak ważnego dokumentu, jakim jest Księga Wieczysta nieruchomości.
Beata Pastusiak, doradca finansowy Domu Kredytowego NOTUS
