Ubiegając się o pożyczkę czy kredyt hipoteczny w wybranym banku, gdy podajemy pożądaną kwotę kredytu, interesuje nas przede wszystkim wysokość raty oraz oprocentowanie i najkorzystniejsza w danej chwili waluta. Próbujemy też negocjować prowizję, rozmawiamy o możliwości przewalutowania czy wcześniejszej spłaty. Jednakże oprócz tych parametrów, wykazywanych przez banki w tabelach obowiązującego oprocentowania, opłat i prowizji, warto też wiedzieć o zastosowanym przez bank zabezpieczeniu wypłaconego na zakup nieruchomości kredytu.
Jak sama nazwa wskazuje, podstawowym zabezpieczeniem kredytu bądź pożyczki hipotecznej jest dokonana przez wpis (wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego) do księgi wieczystej nieruchomości hipoteka, czyli wg. definicji ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości lub na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego czy użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej). Stanowi ona zabezpieczenie wierzytelności finansowej banku wobec dłużnika, na mocy którego bank może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości. Oznacza to, iż w przypadku nie spłacenia kredytu bank na drodze postępowania egzekucyjnego i licytacji komorniczej będzie mógł odzyskać wypłacone pieniądze.
Wpisana na wniosek kredytobiorcy hipoteka jest związana z nieruchomością, czyli przechodzi na właściciela nieruchomości. W razie postępowania egzekucyjnego bankowi daje pierwszeństwo przed innymi wierzycielami osoby, do której ta nieruchomość aktualnie należy.
W zależności od waluty, w jakiej zaciągamy zobowiązanie, banki stosują następujące rodzaje hipotek :
- Hipoteka kaucyjna - określa górną granicę kwoty zobowiązania i jest stosowana w przypadku kredytów udzielanych w walucie obcej. W tym przypadku bank może się zabezpieczyć do wysokości 170 proc. kwoty udzielonego kredytu na zabezpieczenie spłaty odsetek , kapitału, prowizji, kosztów postępowania, różnic kursowych;
- Hipoteka zwykła - ma zastosowanie w przypadku kredytów udzielanych w złotych polskich , kiedy kwota wierzytelności jest znana w momencie ustanawiania zabezpieczenia. Jednakże w praktyce bankowej zabezpieczeniem kredytu złotówkowego jest zarówno hipoteka zwykła zabezpieczająca kwotę udzielonego kredytu, oraz kaucyjna - ustanowiona do wysokości 70 proc. wysokości kredytu, zabezpieczającą spłatę odsetek umownych, karnych, prowizji czy opłat;
- W praktyce bankowej możemy też się spotkać z tzw. hipoteką łączną najczęściej ustanawianą przez bank w przypadku zabezpieczenia kredytu na dwóch lub więcej nieruchomościach .
Nabywając nieruchomość finansowaną ze środków bankowych, na której będzie ustanowiona hipoteka, pamiętajmy, że przysługujące bankowi zabezpieczenia w żaden sposób nie ograniczają naszego prawa do dysponowania nieruchomością. Gdybyśmy nagle stracili płynność finansową zawsze możemy nasze mieszkanie wynająć lub po prostu sprzedać. W końcu - zakup nieruchomości to wciąż bardzo dobra lokata.
Mariola Tomza, doradca finansowy Domu Kredytowego NOTUS
