Rok 2008 to czas stabilizowania się rynku oraz realizacji zysków z wcześniejszych inwestycji. Obecnie dwa czynniki - wysokie ceny oraz stopy procentowe powodują, iż szybkość oraz wysokość profitu z tej formy lokaty kapitału nie jest już pewna. Stagnacja sprzyja inwestycjom długoterminowym. Co zatem można zaproponować osobom, które nadal chcą inwestować w nieruchomości? Sugeruję lokal użytkowy. Przedstawiciele deweloperów potwierdzają, iż mimo ustabilizowania się rynku, większość lokali użytkowych sprzedaje się nadal na etapie przysłowiowej "dziury w ziemi".
Jako doradca finansowy również obserwuję wzmożone zainteresowanie klientów nieruchomościami o charakterze użytkowym. Najczęściej powtarzają się pytania o możliwą formę i sposób finansowania. Równie często rozmawiam z zainteresowanymi na temat wiążących się z tym kosztów. Wniosek jest jeden. Najlepszym, najtańszym i najbardziej dostępnym sposobem finansowania zakupu lokalu użytkowego przez osobę fizyczną jest kredyt hipoteczny. Banki, dostosowując się do wymagań rynku, coraz częściej decydują się na wprowadzenie produktów stworzonych specjalnie dla klienta, którego interesuje zakup lokalu użytkowego. Są to z reguły kredyty nieznacznie droższe od udzielanych na cele mieszkaniowe. Zanim jednak zdecydujemy się podpisać umowę przedwstępną, upewnijmy się, czy spełniamy wymagania, jakie stawiają nam banki.
Podstawowym jest zdolność kredytowa. Sytuacja jest przejrzysta, kiedy osiągamy dochody, mamy zdolność kredytową. Co więc możemy zrobić, kiedy nie mamy zdolności kredytowej a jesteśmy przekonani, że zakup wybranego lokalu to niepowtarzalna okazja, zarówno pod względem ceny jak i położenia? W takich momentach proponuję klientom poszukanie potencjalnego najemcy, bądź rozmowę z obecnym. Jeśli okaże się, że znajdziemy zainteresowanego, który podpisze z nami umowę najmu, najlepiej na czas nie krótszy, niż zakładany okres kredytowania, z określoną ceną satysfakcjonującą obie strony, ponownie otwierają się możliwości. Już kilka banków bowiem badając zdolność kredytową bierze pod uwagę przyszły dochód z najmu, nawet jeśli przeniesienie własności nastąpi za kilka miesięcy i wtedy, będąc właścicielami, będziemy realnie osiągać dochód.
Drugim czynnikiem warunkującym finansowanie jest sama nieruchomość. Na atrakcyjność danego lokalu jako potencjalnego zabezpieczenia wierzytelności banku mają wpływ przede wszystkim położenie i powierzchnia. Banki najchętniej finansują lokale położone w dużych miejscowościach, na parterze budynków wielorodzinnych. Istnieje wtedy możliwość skredytowania danej nieruchomości w cenie adekwatnej dla lokalu mieszkalnego. Ważne też, by lokal nie był zbyt duży. Wraz ze wzrostem powierzchni wzrasta trudność w zbyciu nieruchomości, co jest dla instytucji finansującej czynnikiem negatywnym. Niekorzystnie to również wpływa na nasz portfel, duży lokal trudniej jest wynająć.
Kolejnym wymaganiem jest wkład własny. Wnosząc 40 procent wkładu własnego, możemy skorzystać z pełnej oferty dostępnej na rynku. Niektóre banki podejmując się finansowania, wymagają zaangażowania środków kredytobiorcy, by zmniejszyć swoje ryzyko. Brak wkładu nie przekreśla jednak finansowania lokalu. Kredytobiorca musi ponieść dodatkowy koszt, jakim jest ubezpieczenie brakującego wkładu własnego, liczyć się wyższą marżą, prowizją, które nieznacznie zmniejszą zysk z inwestycji.
Jeśli spełnimy warunki wyżej wymienione, dokładnie obliczymy, jakie koszty stałe poniesiemy z tytułu opłat eksploatacyjnych, podatków i raty kredytu hipotecznego, możemy być mile zaskoczeni wysokością dodatkowego miesięcznego dochodu, nie licząc długoterminowego zysku. Na każdym przecież osiedlu jest - bądź w niedalekiej przyszłości - będzie znajdować się: sklep spożywczy, gabinet dentystyczny, fryzjer, bank itp. - dla nas potencjalny najemca. A może, za kilka lat, sami zdecydujemy się zrealizować własne marzenie np o sklepie wędkarskim? Stąd wniosek, iż zakup nieruchomości komercyjnej to dobra inwestycja.
Joanna Pikowska, doradca finansowy Domu Kredytowego NOTUS, oddział w Warszawie
