Kredyt hipoteczny krok po kroku...

Przy ciągłych podwyżkach cen na rynku nieruchomości, mało kogo stać na zakup mieszkania lub domu z własnych oszczędności. Większość osób posiłkuje się kredytem hipotecznym, a coraz to nowsze promocje produktów bankowych, decydują o wzroście jego popularności.

Jeżeli i Ty nie jesteś w stanie uniknąć zaciągnięcia kredytu hipotecznego, ważne, abyś jak najwięcej wiedział na jego temat i nie tracił zbędnego czasu na poruszanie się po omacku w gąszczu formalności.

Pamiętaj, że mało jest przykładów „książkowych Kredytobiorców”. 90 proc. przypadków Klientów jest rozpatrywanych w bankach indywidualnie. Dlatego nie zapominaj, aby podczas pierwszej rozmowy z pracownikiem banku lub pośrednikiem nie przeoczyć żadnych szczegółów związanych z Twoją sytuacją osobistą, finansową, oraz prawną nabywanej nieruchomości. Tylko wtedy zmniejszysz prawdopodobieństwo nieporozumień, przykrych niespodzianek i wydłużonego okresu oczekiwania na kredyt.

Poniżej przedstawiamy 10 najważniejsze etapów procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny (zakładając, że wcześniej zdecydowałeś się na zakup konkretnej nieruchomości).


KROK 1 – NIEZALEŻNY POŚREDNIK FINANSOWY,
czyli oszczędność czasu i pieniędzy

Niezależny pośrednik finansowy to firma zajmująca się pośrednictwem w udzielaniu kredytów, która nie jest kapitałowo powiązana z żadnym z banków (jej działalność opiera się wyłącznie na zawartych umowach o współpracy z różnymi bankami).

Głównymi atutami korzystania z usług pośrednika finansowego są: możliwość szczegółowego zapoznania się w jednym miejscu z ofertą kilkunastu banków oraz jednoczesnego złożenia wniosków do kilku z nich i skorzystanie z bezpłatnych porad profesjonalistów rynku finansowego.

Ze względu na sposób działania rozróżniamy dwa główne rodzaje pośredników: wirtualny i stacjonarny.

Wirtualnym pośrednikiem finansowym jest m. in. portal Kredyty.net, umożliwiający bezpłatny dostęp on-line do codziennie aktualizowanych i dobrze opisanych produktów bankowych. Nie wychodząc z domu możesz wysłać ze stron serwisu Kredyty.net formularz zgłoszeniowy do banku, którego oferta Cię zainteresowała i mieć pewność, że w ciągu najbliższych godzin lub dni skontaktuje się z Tobą doradca kredytowy. Odpowie on na Twoje pytania, przeprowadzi telefonicznie symulację komputerową i w przypadku Twojego dalszego zainteresowania umówi na spotkanie w celu rozpoczęcia procesu kredytowego.

Drugim rodzajem pośrednika finansowego są firmy na stałe zatrudniające doradców kredytowych i posiadające stacjonarne Punkty Obsługi Klienta (w skrócie POK), np. niezależny doradca MultiKredyt (www.multikredyt.com). Pracownicy POK pomogą Ci w załatwieniu większości formalności związanych z uzyskaniem kredytu, a do ich głównych zadań należą: przeprowadzenie symulacji komputerowej oraz dokonanie wstępnej oceny zdolności kredytowej; przygotowanie dopasowanych do Twoich potrzeb ofert kredytowych wybranych banków; doradztwo w zakresie wyboru waluty kredytu; poinformowanie o wymaganych zabezpieczeniach i wszelkich kosztach około – kredytowych; pomoc w wypełnieniu wniosku i innych formularzy bankowych, oraz monitorowanie działań mających na celu sprawne uzyskanie przez Ciebie kredytu.
Poza tym pośrednicy mają lepszy kontakt z bankowcami – mogą negocjować w Twoim imieniu warunki kredytowe.


KROK 2 – ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA,
czyli ile musisz zarabiać, żeby zaciągnąć kredyt

Zdolność kredytowa jest pierwszą weryfikacją, jakiej poddawani są wszyscy Kredytobiorcy. Wylicza ją (posiłkując się specjalistycznym oprogramowaniem) pracownik banku lub wspomniany pośrednik finansowy.
Do określenia zdolności kredytowej na wskazaną przez Ciebie kwotę kredytu, brana jest pod uwagę przede wszystkim wysokość osiąganych przez Ciebie lub innych Kredytobiorców (udokumentowanych) dochodów.
Ale to nie wszystko. Ważne jest również to, jakie masz miesięczne wydatki (np. związane z eksploatacją domu lub mieszkania, utrzymaniem dzieci lub spłatą innego kredytu), oraz na jaki okres czasu chcesz zaciągnąć kredyt.

Nie załamuj się, jeżeli podczas pierwotnej symulacji nie wyjdzie Ci zdolność kredytowa na oczekiwaną kwotę. Są inne rozwiązania – najprostszym jest wydłużenie okresu kredytowania (im dłuższy, tym niższe są miesięczne raty), tym bardziej, że możliwość wcześniejszej spłaty całości kredytu bez dodatkowych opłat proponuje obecnie większość banków.

Ponadto możesz zwiększyć swoją zdolność kredytową poprzez przystąpienie do kredytu ze swoim życiowym Partnerem lub kimś z rodziny (rodzicami, dziećmi, rodzeństwem). Jeżeli nie mają oni dużych miesięcznych zobowiązań, wtedy automatycznie zwiększa się zdolność kredytowa. Niektóre banki umożliwiają nawet przystąpienie do kredytu z osobą nie spokrewnioną (z którą nie zamierzasz prowadzić wspólnego gospodarstwa domowego) i co bardzo ważne – nie musi być ona współwłaścicielem nabywanej przez Ciebie nieruchomości!

Inną alternatywą jest skorzystanie z proponowanej przez jeden z banków tzw. procedury uproszczonej, polegającej na złożeniu przez Ciebie w banku pisemnego oświadczenia o zatrudnieniu w danej firmie na umowę o pracę/o dzieło /na zlecenie lub o prowadzeniu własnej działalności gospodarczej (bez konieczności udokumentowania wysokości osiąganych dochodów). Z takiego rozwiązania mogą skorzystać osoby mające minimum 30% wkład własny w inwestycję oraz zaciągające kredyt w wysokości nie wyższej niż 150 000 złotych w przypadku CHF i 300 000 złotych w przypadku PLN. Udzielający kredytu bank sprawdza jedynie telefonicznie fakt zatrudnienia w danej firmie lub potwierdza w urzędzie fakt zarejestrowania działalności.


KROK 3 – WKŁAD WŁASNY,
czyli ile musisz zainwestować w nieruchomość

Do niedawna większość banków wymagała 10 lub 20 proc. wkładu własnego w stosunku do ceny (lub wartości) nabywanej nieruchomości. Oznaczało to, że nie mogłeś starać się o kredyt nie mając oszczędności. Na szczęście w konkurencyjnym szale jaki zapanował na rynku bankowym, zrezygnowano z tego wymogu.

Obecnie, jeżeli tylko Twoja zdolność kredytowa na to pozwala, możesz zaciągnąć kredyt na 100% lub w przypadku niektórych banków nawet na 104% (dodatkowe 4% na opłaty około – kredytowe). Warunkiem udzielenia takiego kredytu jest zawarcie umowy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (na okres 3 – 5 lat) z towarzystwem wskazanym przez bank i uiszczania w tym czasie odpowiedniej składki. Uwaga! Zdarzają się na rynku banki, które w ramach promocji rezygnują z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego lub opłacają za Ciebie składkę przez pierwszy rok.

Są i takie banki, które zachęcają Klientów posiadających własne oszczędności do zainwestowania ich w odpowiedni fundusz i zaciągnięcia kredytu na 100% wartości nieruchomości. Jest to o tyle korzystne rozwiązanie, że fundusze mają wyższą stopę zwrotu niż wynosi składka z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego i niekiedy oprocentowanie kredytu w skali roku. Dzięki temu Kredytobiorca nie tylko nie traci, ale i zyskuje!


KROK 4 - WARUNKI KREDYTOWE,
czyli ile i w jakim czasie musisz zwrócić bankowi

Ponieważ kredyty hipoteczne są zazwyczaj długoterminowym zobowiązaniem, warto przy wyborze banku zwrócić uwagę na takie szczegóły jak: marża banku, oraz możliwość wcześniejszej spłaty kredytu i przewalutowania bez dodatkowej prowizji. To właśnie one są najważniejszymi warunkami kredytowymi, bo mają zastosowanie przez cały okres kredytowania. Łatwiej pogodzić się z jednorazowym wydatkiem związanym np. z wyceną nieruchomości lub prowizją za uruchomienie kredytu, niż ściśle związaną z marżą wysoką miesięczną ratą kredytu lub brakiem możliwości szybszego spłacenia kredytu.

Pamiętaj, że warunki kredytowe możesz negocjować – bezpośrednio w banku, składając wraz z dokumentacją kredytową pisemne prośby, lub z pomocą pośrednika finansowego, który może występować w Twoim imieniu o wstępną prośbę akceptacji odstępstwa nawet drogą e-mailową. Większe prawdopodobieństwo przeprowadzenia udanych negocjacji z bankiem mają ci Kredytobiorcy, którzy: dysponują dużym wkładem własnym; ubiegają się o wysoki kredyt (od 400 000 w górę); deklarują założenie konta w banku z miesięcznymi wpływami w wysokości X lub są już Klientami danego banku.

Wszystkie warunki kredytowe – standardowe i wynegocjowane – są zapisane w umowie kredytowej lub/ i w regulaminie.


KROK 6 – LISTA DOKUMENTÓW,
czyli procedurę kredytową czas zacząć

Jeżeli sprawdziłeś już swoją zdolność kredytową i wybrałeś najlepiej dopasowane do Twoich potrzeb oferty kredytowe, pora na zgromadzenie odpowiedniej dokumentacji.

Pracownik banku lub pośrednik finansowy, na podstawie uzyskanych od Ciebie informacji, przygotowuje dla Ciebie listę dokumentów, bez których nie możesz ubiegać się o kredyt. Standardowo lista podzielona jest na trzy główne części: dokumenty osobiste, dokumenty dotyczące dochodów i dokumenty kredytowanej nieruchomości. Niektóre z nich są wypełniane przez Ciebie, Twojego pracodawcę lub Zbywcę/ Developera na formularzach bankowych, które otrzymasz w banku lub u pośrednika (Uwaga! Każdy bank stosuje inne formularze). Pamiętaj, że dokumenty typu: wyciąg z konta, odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o dochodach, itp. mają jednomiesięczny okres ważności.

Skompletowane przez Ciebie dokumenty zostaną skorygowane początkowo przez doradcę kredytowego z banku lub pośrednika, a następnie przez analityka – osobę wydającą decyzję kredytową. Musisz liczyć się z tym, że bank, w każdej chwili procesu kredytowego może zażądać od Ciebie dodatkowych dokumentów. I nie wynika to wcale ze złośliwości bankowców – po prostu wcześniejsze, mogły być dla Twojej sytuacji niewystarczające lub straciły ważność.

Zdarza się również tak, że dane dokumenty nie są potrzebne na etapie rozpatrywania wniosku, ale są niezbędne przy podpisywaniu umowy kredytowej, uruchamianiu kredytu lub po wypłacie transz.

Przeciętnie analiza wniosku, aż do podjęcia decyzji kredytowej trwa w zależności od złożoności sytuacji, kwoty kredytu i banku od 1 do 30 dni.


KROK 7 – DECYZJA KREDYTOWA,
czyli bliżej końca niż początku

Decyzje kredytowe mogą być wbrew pozorom cztery: pozytywna, pozytywna z warunkami, negatywna i negatywna z warunkami.

Pozytywna – dostajesz pisemną zgodę banku na udzielenie kredytu w wysokości i na warunkach o jakie się ubiegałeś.
Pozytywna z warunkami - dostajesz pisemną zgodę banku na udzielenie kredytu w wysokości i na warunkach o jakie się ubiegałeś, lecz pod warunkiem dostarczenia przed podpisaniem umowy kredytowej dodatkowych dokumentów (w przypadku nie spełnienia warunków decyzja może być anulowana).

Negatywna – bank nie wyraża chęci udzielenia Ci kredytu (Uwaga! zgodnie z prawem bankowym bank może nie podać przyczyny wydania negatywnej decyzji)

Negatywna z warunkami – bardzo rzadki przypadek, kiedy bank na dzień dzisiejszy nie może udzielić kredytu na wnioskowanych przez Ciebie warunkach, ale proponuje alternatywne rozwiązania np. zmniejszenie kwoty kredytu, wykupienie dodatkowego ubezpieczenia na życie, zakup innej nieruchomości itp. Jeżeli okoliczności ulegną zmianie, Twoja aplikacja ponownie zostanie rozpatrzona i istnieje prawdopodobieństwo uzyskania przez Ciebie kredytu.

Lecz, aby uniknąć dwóch powyższych przykładów najlepiej postąpisz ubiegając się o kredyt w kilku bankach jednocześnie, tym bardziej, że żaden bank nie pobiera już prowizji za rozpatrzenie aplikacji kredytowej.


KROK 8 – UMOWA KREDYTOWA,
czyli czas dopełnić formalności

Po spełnieniu warunków zawartych w decyzji kredytowej (jeżeli takie były), nadchodzi czas na podpisanie umowy kredytowej. Jest to jeden z najważniejszych dokumentów kredytowych, zawieranych na piśmie na podstawie prawa bankowego. Określa: przeznaczenie kredytu, strony umowy, kwotę kredytu, oprocentowanie (z rozbiciem na marżę i stopy procentowe), walutę, wysokość opłat i prowizji, oraz dokładną informację jakie formalności musisz dopełnić, aby kredyt lub jego transze mogły być wypłacone.
Pamiętaj, że na podpisanie umowy kredytowej musisz zarezerwować sobie co najmniej 1 – 1,5 godziny czasu. Nie możesz dopełniać formalności w pośpiechu, gdyż najczęściej wiążę się to z przykrymi niespodziankami w późniejszym czasie. Łatwiej przy podpisywaniu umowy kredytowej mają zawsze ci Klienci, którzy jeszcze na etapie pierwszej rozmowy z doradcą poprosili o jej wzór (bank nie ma prawa odmówić Ci przedstawienia draftu umowy!). Lecz niezależnie od tego czy zapoznawałeś się z większością zapisów w domu czy czytasz umowę po raz pierwszy, jeżeli masz jakiekolwiek wątpliwości, pytania lub zapisy w umowie nie zgadzają się z warunkami podanymi w decyzji kredytowej, od razu poinformuj o tym fakcie pracownika banku lub pośrednika! (nie mają prawa odmówić Ci odpowiedzi lub nie wyjaśnić zaistniałej pomyłki). Bankowcy przygotowujący umowy jak wszyscy ludzie również są omylni, a sprostowanie podpisanej przez Ciebie umowy z błędami nie jest już takie proste.
Ponadto zwróć uwagę na listę załączników do umowy kredytowej – upewnij się, że wszystkie otrzymałeś!
Podobna sytuacja dotyczy regulaminu udzielania kredytów oraz tabeli opłat i prowizji – jeżeli któryś z paragrafów powołuje się na ich treść, musisz je otrzymać.


KROK 9 – URUCHOMIENIE KREDYTU,
czyli jesteś szczęśliwym posiadaczem kredytowanej nieruchomości

Uruchomienie kredytu następuje w ciągu 3 – 5 dni od chwili spełnienia przez Ciebie wszystkich warunków zawartych w umowie kredytowej (jeżeli takie były), np. podpisanie aktu notarialnego, ubezpieczenie na życie, uiszczenie prowizji itp. Najczęściej pieniądze są przelewane bezpośrednio na konto Zbywcy (jednorazowo) lub Dewelopera/ Spółdzielni (w transzach). W przypadku budowy domu sposobem gospodarczym – na konto Kredytobiorcy.


KROK 10 – WIZYTY W BANKU PO URUCHOMIENIU KREDYTU,
czyli kontakt z działem administracji

Podczas podpisywania umowy w banku lub w siedzibie pośrednika, dowiedz się z kim powinieneś się kontaktować po uruchomieniu kredytu. Zazwyczaj jest za to odpowiedzialny dział administracji (rzadziej osoba obsługująca Cię wcześniej). Tam prawdopodobnie złożysz dokumenty, do dostarczenia których byłeś zobowiązany zapisami w umowie kredytowej – może to być np. w przypadku rynku pierwotnego akt notarialny przeniesienia własności, odpis z księgi wieczystej lub ubezpieczenie nieruchomości itp.

Małgorzata Sułek
Kredyty.net, 17.05.2006