Firma
1. W jakiej formie prawnej działa. Czy jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (nie za dobrze), spółką akcyjną (dobrze) czy też spółką cywilną (źle).
2. Co do tej pory zbudowała. Poproś o adresy osiedli czy budynków. Obejrzyj je. Możesz również porozmawiać z ich mieszkańcami. Dowiedz się, czy są zadowoleni z wykonawstwa, czy były jakieś problemy w trakcie budowy. Możesz też poszukać opinii mieszkańców na różnych forach dyskusyjnych w internecie (np. www.gazeta.pl/forum)
3. Czy współpracuje z jakimś bankiem.
Banki bardzo ostrożne dobierają partnerów do robienia mieszkaniowych interesów. Sprawdzają wiarygodność firmy i jej kondycję finansową. Poza tym taka współpraca jest bardzo wygodna dla potencjalnego klienta. Formalności, jeśli chodzi o branie kredytu, są wtedy skrócone do minimum. U dewelopera (w spółdzielni) wypełniasz wniosek kredytowy i składasz wszystkie niezbędne dokumenty. Resztą zajmują się handlowcy, którzy dzwonią później do ciebie, informując, czy dostałeś kredyt i gdzie masz się ewentualnie zjawić, aby podpisać dokumenty.
4. Czy firma ma Certyfikat Dewelopera. Jest to znak jakości przyznawany przez Krajową Izbę Budownictwa od 1999 r. deweloperom i niektórym spółdzielniom. Ma go w tym momencie 30 firm. Dostają go na dwa lata. Po tym czasie może być odnowiony lub cofnięty, np. jeśli KIB uzna, że firma jest w kiepskiej sytuacji finansowej i nie gwarantuje, że uda się jej zakończyć inwestycję.
UWAGA! Do certyfikatu specjaliści z rynku nieruchomości mają sporo zastrzeżeń. Kapituła nie kontroluje zbyt rygorystycznie po jego przyznaniu płynności finansowej laureatów. Ale nie zmienia to tego, że jest to ważny wyróżnik firmy.
5. Czy firma należy do jakiejś organizacji zawodowej (np. Polskiego Związku Firm Deweloperskich). Wymagają one stosowania przez członków kodeksów etycznych i przestrzegania określonego standardu usług wobec klienta.
6. Czy oferuje rachunek powierniczy.
Idea rachunku powierniczego polega na tym, że klient pieniądze za kupione mieszkanie (dom) wpłaca nie deweloperowi na konto, tylko na specjalny rachunek bankowy.
Deweloper (spółdzielnia) dostaje pieniądze, jeśli przekaże swojemu klientowi klucze do mieszkania (tzw. zamknięty rachunek powierniczy) bądź ukończy określony etap umowy (otwarty). Rachunek powierniczy proponuje swoim klientom np. Bank PKO BP (przy mieszkaniach kupowanych na rynku pierwotnym) oraz Bank Zachodni WBK (na rynku wtórnym).
Obowiązkowe rachunki powiernicze - czemu sprzeciwiają się firmy budowlane - chce wprowadzić rząd. Prawdopodobnie w grudniu ma na ten temat dyskutować Sejm.
Inwestycja
1. Czy deweloper ma tytuł prawny do działki, na której chce budować. Tytuł prawny to nic innego jak akt własności bądź dzierżawy wieczystej.
Uwaga! Poproś o pokazanie aktu notarialnego lub umowy wieczystej dzierżawy. Jeśli deweloper nie ma takiego tytułu albo mówi, że go "lada chwila zdobędzie", lepiej daruj sobie prowadzoną przez niego inwestycję.
2. Czy ma pozwolenie na budowę. Jeśli nie, bądź bardzo ostrożny z wpłacaniem swoich pieniędzy.
UWAGA! Pozwolenia żądaj również, jeśli budowa już się zaczęła (zdarza się, że firmy przystępują do prac bez niego, a to jest nielegalne).
3. Czy z deweloperem można podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego? Na podstawie umowy przedwstępnej możesz żądać zwrotu wpłaconych pieniędzy. Jeśli jednak to cię nie zadowala i chcesz przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu, będziesz musiał iść do sądu. Warunek sukcesu - umowa przedwstępna musi mieć formę aktu notarialnego.
4. Czy możesz podpisać umowę zobowiązującą z wpisem twoich praw do księgi wieczystej? Umowa przedwstępna to obietnica sprzedaży mieszkania. Umowa zobowiązująca to połowa umowy sprzedaży. Druga połowa - przeniesienie własności - następuje po zbudowaniu lokalu.
UWAGA! Umowa zobowiązująca musi być w formie aktu notarialnego.
5. Kto będzie administrował osiedlem? Jeśli budujesz z deweloperem, może się okazać, że chce on przez najbliższy rok bądź dwa zarządzać twoim blokiem. Dowiedz się, jakie przewiduje opłaty za mieszkania. Może się bowiem okazać, że chce w ten sposób dodatkowo sobie dorobić.
6. Co będzie dookoła bloku? Czy deweloper (spółdzielnia) ma pomysł, jak zagospodarować tereny dookoła bloku (osiedla). Czy będą tereny do zabaw dla dzieci (będą tam zabawki, piaskownice), chodniki, oświetlenie, ogrodzenie (i z czego zrobione czy np. z kamienia, czy z metalowych prętów).
Mieszkanie
1. Ile kosztuje mieszkanie? Cena może być podana albo za metr kwadratowy (częściej), albo za cały lokal (taka praktyka obowiązuje u dużych zachodnich deweloperów budujących apartamenty).
2. Czy cena jest stała, czy będzie się zmieniać w trakcie budowy? Niektórzy deweloperzy chcą, żeby stosować tzw. indeksację. O co chodzi? Deweloper może bać się, że w trakcie budowy zmienią się ceny materiałów budowlanych, robocizny albo bardzo wzrośnie inflacja. Aby się zabezpieczyć przed takimi wypadkami, ustala cenę mieszkania np. w dolarach, których kurs, jak wiadomo, raz idzie w górę, a raz w dół. Możesz więc równie dobrze zapłacić mniej, jak i sporo więcej.
3. Jak wygląda harmonogram płatności.
Deweloperzy i spółdzielnie stosują dwie metody:
• Według postępów robót na budowie - płacisz tylko za to, co zostało zrobione. Korzystnie, więc jest się umówić np. tak:
I rata - 5 proc. wartości inwestycji płatne w dniu podpisania umowy przedwstępnej;
II rata - 30 proc. po wykonaniu stanu zerowego, czyli fundamentów;
III rata - 30 proc. po wykonaniu stanu surowego;
IV rata - 25 proc. po wykonaniu instalacji i stolarki;
V rata - 10 proc. przy podpisywaniu umowy przeniesienia własności.
• Ratalny - co miesiąc, kwartał itp. Jeśli deweloper zmusza cię do przyjęcia tego wariantu, staraj się jak najmniej zapłacić na początku.
Umów się tak, żebyś mógł główne transze opłat wnosić wtedy, kiedy budowa będzie już bardzo widocznie zaawansowana. Ustal też, że ostatnia wpłata nastąpi dopiero po odbiorze mieszkania, w dniu podpisania aktu notarialnego.
4. Czy mieszkanie ma pomieszczenia dodatkowe (piwnicę, taras, balkon itp.), za które będziesz musiał ekstra zapłacić. Zapytaj, czy garaż będziesz musiał kupić nawet wtedy, gdy nie masz samochodu.
5. Czy mieszkanie (dom) będzie oddawane w wersji "pod klucz", czy "bez podłóg i białego montażu".
Pod klucz, czyli z kafelkami, kranami, wanną, sedesem, drzwiami wewnętrznymi itp. Bez podłóg i białego montażu, czyli jedynie z betonową podłogą, tzw. wylewką, bez wanny, umywalki, kranów, drzwi wewnętrznych. Jeśli wybierasz wersję pod klucz, zapytaj, jakich producentów będą to wyroby. Wersja pod klucz jest oczywiście droższa. O ile? W stolicy zazwyczaj o blisko 300-400 zł, ale nie jest to reguła, ponieważ wersje pod klucz mogą powstawać na specyficzne zamówienie lokatorów, czyli np. płytki hiszpańskie bądź włoskie zamiast polskich.
6. Jak będzie liczona powierzchnia mieszkania. Wstaw do umowy, że powierzchnia mieszkania będzie liczona według jednej z dwóch polskich norm:
• PN-70/B - 02365 z 30 czerwca 1970 r. lub
• PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r.
UWAGA! Obie normy bardzo się różnią. Według pierwszej mierzy się powierzchnię mieszkania w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin, według drugiej - w stanie całkowicie wykończonym
(źródło: Gazeta Dom, 10.05.2005)
