W drugim kwartale tego roku padły kolejne rekordy wzrostów – uważa Marta Kosińska, ekspert bezpłatnego portalu nieruchomości www.szybko.pl. – Do inwestowania w nieruchomości zachęca spadkowy trend, który w ostatnim okresie zagościł na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. Inwestorzy wybierają bowiem pewną i zyskowną inwestycję w nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym.
Bariera wzrostu
– Próbując odpowiedzieć na pytanie o górną granicę cen nieruchomości w Polsce nie pozostaje nic innego jak obserwować rynek w krajach Unii Europejskiej – zauważa Marta Kosińska. – Oczywiście jesteśmy jednym z najbiedniejszych członków Wspólnoty. Niemniej jednak można dokonać analizy porównawczej. Przykładowo ceny żywności w Polsce już w tej chwili osiągnęły 50 proc. wysokości średnich cen unijnych. Nieruchomości zaś pozostają nadal od 6 do 8 razy tańsze. Jeśli ceny nieruchomości mają dorównać do porównywalnego poziomu jak żywność, czyli do 50 proc. cen unijnych, to trzeba jasno powiedzieć że pole dla wzrostu jest ogromne!
Prognozy wzrostu cen
Analitycy rynku nieruchomości próbują odpowiedzieć na pytanie, ile będzie kosztować metr mieszkania na wtórnym rynku nieruchomości pod koniec 2006 roku. Trzeba bowiem pamiętać, że w poprzednim kwartale w Warszawie ceny mieszkań przekroczyły barierę 5 tys. złotych. Tym jednak razem to nie stolica jest liderem. W niesłychanym tempie wzrosły ceny w Krakowie.
W stolicy Małopolski w drugim kwartale 2006 roku padły dwa rekordy. Najpierw w maju średnie ceny przekroczyły 5 tys. za metr kwadratowy, a już w czerwcu po niemal 13 proc. wzroście w ciągu miesiąca wyniosły 6126 zł za metr. W ten sposób średnie ceny w Krakowie zrównały się, a może nawet nieznacznie przekroczyły, poziom cen w Warszawie. Podobne zjawisko wystąpiło we Wrocławiu. O ponad 16 proc. wzrosły w drugim kwartale średnie ceny w stolicy Dolnego Śląska. Już w kwietniu przekroczyły wartość 4 tys. za metr kwadratowy, a w maju osiągnęły 4658 złotych. Obecnie Wrocław zajmuje 3 miejsce na liście najdroższych polskich miast. Najniższe średnie ceny na rynku wtórnym, ciągle poniżej 4 tys. złotych, utrzymują się tylko w Gdańsku i Poznaniu, a ich tempo wzrostu w tym kwartale wynosiło odpowiednio 8,48 proc. i 5,51 proc.
Niespełnione obietnice
Przygotowywany program wspierania budownictwa mieszkaniowego przez PiS, nie spotyka się z przychylnymi ocenami ekspertów i specjalistów z branży. Ze względu na wprowadzane tam definicje budownictwa społecznego, postawione bariery kwotowe i wielkościowe, prognozuje się wręcz, iż może on doprowadzić do realizowania inwestycji o celowo obniżonym standardzie i nieatrakcyjnych lokalizacjach – czyli niskich kosztach. Dodatkowo koniunkturę podgrzewają propozycje legislacyjne. Najpoważniejszym zagrożeniem jest wzrost podatku VAT z 7 do 22 proc. – i to już od 2008 roku.
Trudniej o kredyty walutowe
W bieżącym kwartale tego roku największy wpływ na wzrost cen miały jednak zmiany na rynku kredytów mieszkaniowych. Główny Inspektorat Nadzoru Bankowego wprowadził nowe regulacje dotyczące kredytów walutowych. Kredyty stały się, w ostatnim czasie, głównym źródłem finansowania zakupu mieszkania. Polacy tylko w 2005 roku zaciągnęli 24 mld złotych w kredytach hipotecznych. Jest to nadal niewielka kwota w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej, bo stanowi jedynie 5 proc. PKB. Dla porównania w Niemczech jest to 55 proc. zaś w Wielkiej Brytanii 75 proc.
Analitycy Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową szacują, że w kolejnych latach liczby te wzrosną do 58 mld zł w 2006 roku, 71 mld zł – w 2007 roku, 86 mld zł – w 2008 roku i 103 mld zł w 2009 roku. Znamienną cechą polskiego rynku kredytowego była przewaga kredytów udzielonych we frankach szwajcarskich – najtańszych na rynku. Są to oczywiście kredyty obarczone wyższym ryzykiem w porównaniu z kredytami złotówkowymi i właśnie owo ryzyko, sposób jego kalkulowania i przedstawiania oferty kredytobiorcy są przedmiotem rekomendacji wydanej przez GINB. W kolejnych miesiącach bardziej rygorystyczne zasady udzielania najniżej oprocentowanych kredytów walutowych oraz rekordowa liczba kredytów udzielonych w maju i czerwcu mogą czasowo zmniejszyć popyt na nie.
Wzrost w stolicy
Od kwietnia do końca czerwca tego roku Warszawa, podobnie jak pozostałe aglomeracje, zanotowała bardzo wysokie wzrosty cen nieruchomości na rynku wtórnym. Wzrost w ciągu całego kwartału wyniósł 14,52 proc., a średnia cena bezwzględna w czerwcu osiągnęła aż 6101 złotych. Oznacza to bezwzględny wzrost od kwietnia do czerwca o 886 złotych. Mimo imponujących wartości, nie są to jednak najwyższe wskaźniki. Jeśli chodzi o zależność ceny od wielkości, nadal najwyższe ceny osiągają mieszkania dwu- i jednopokojowe. Najpopularniejsze są M-3 o wielkości około 50 metrów (stanowią 36 proc. ofert). I to ich ceny przekroczyły barierę 6 tysięcy jako średniej kwartalnej ceny. W praktyce oznacza to, że za atrakcyjnie mieszkania tego typu płaci się znacznie więcej.
Na średni wzrost składają się także rosnące ceny innych mieszkań. W I kwartale średnia cena metra kwadratowego w mieszkaniu 1-pokojowym była o 20 proc. wyższa niż w dużym 5-pokojowym mieszkaniu. W II kwartale ta dysproporcja została niemal zniwelowana i wynosi nieco ponad 5 proc.
Jeśli chodzi o charakterystykę zależności ceny od dzielnicy, to pozostała on podobna jak w poprzednich okresach. Najpopularniejsze są: Śródmieście, Mokotów, Żoliborz. Tam ceny przekroczyły poziom 7, a nawet 8 tys. zł za 1 mkw.
Dysproporcje pomiędzy poszczególnymi dzielnicami Warszawy się powiększają. Średnie ceny w przypadku takich dzielnic jak Tarchomin, Targówek czy Bródno wynoszą zaledwie nieco ponad 50 proc. najwyższych cen warszawskich.
Wybrzeże najtańsze
Ceny nieruchomości w Gdańsku charakteryzują się stosunkowo dużą stabilnością w porównaniu z Krakowem czy Warszawą. W ciągu drugiego kwartału 2006 r. wzrosły one o 8,48 proc. i osiągnęły wartość 3693 złotych za 1 metr kwadratowy. Stanowi to nieco ponad 60 proc. ceny metra kwadratowego w tym samym czasie w Warszawie czy Krakowie. Ceny w poszczególnych dzielnicach Gdańska są zdecydowanie bardziej wyrównane i nie wykazują tak dużych dysproporcji jak w Warszawie czy Krakowie. Jedynie najbardziej prestiżowa Oliwa odbiega od średniej, ceny w pozostałych lokalizacjach znajdują się w widełkach pomiędzy 3 a 4 tysiącami złotych.
Ceny nad Odrą
Ceny nieruchomości na rynku wtórnym we Wrocławiu gonią czołówkę polskich miast. W pierwszym kwartale tego roku Wrocław odnotował najwyższy proc. wzrost cen rzędu 13 proc., w drugim kwartale jest on jeszcze szybszy i wynosi 16,32 proc. Wynika to z dynamicznego rozwoju miasta, poprawny wskaźników makroekonomicznych: spadku stopy bezrobocia, wzrostu poziomu średnich płac. Można przewidywać że dwucyfrowe tempo wzrostu cen zostanie zachowane chociażby dlatego, że ceno we Wrocławiu daleko jeszcze do średniej warszawskiej czy krakowskiej, a perspektywy rozwoju miasta są ogromne. W przypadku Wrocławia, podobnie jak w Gdańsku ceny są stosunkowo wyrównane. Najdroższe są: Centrum, Śródmieście, Stare Miasto. Przy czym Centrum jako jedyne zanotowało cenę powyżej 5 tys. za metr kwadratowy. Tak jak w innych miastach najbardziej poszukiwane i najdroższe w przeliczeniu na metr kwadratowy są małe mieszkania.
Poznań stabilny
W I kwartale tego roku Poznań jak jedyny nie zanotował wzrostu cen, ale już w II kwartale ogólnopolska gorączka zakupowa udzieliła się nawet oszczędnym poznaniakom. Poznań w chwili obecnej w związku z tym, iż ceny są tu najniższe spośród analizowanych miast, ma potencjał na szybki wzrost. Motorem napędowym, w przypadku stolicy Wielkopolski, mogą zostać nasi zachodni sąsiedzi. Lokalizacja w pobliżu granicy, budowana autostrada, dobre połączenie z Berlinem mogą skusić niemieckich inwestorów. Ceny, które często stanowią jedynie 50 proc. cen warszawskich czy krakowskich.
Bożena Wiktorowska (źródło: Gazeta Prawna, 18.07.2006)
