Wyobraźmy sobie, że przechodzimy na emeryturę i oprócz świadczeń wypłacanych przez ZUS i fundusz emerytalny otrzymujemy co miesiąc dodatkowe pieniądze, które możemy wykorzystać na dowolny cel. A źródłem tych pieniędzy jest bank.

Takie rozwiązanie byłoby idealne dla wielu osób starszych, które przechodząc na emeryturę muszą ograniczyć poziom życia ze względu na niskie świadczenia społeczne. W wielu krajach takie rozwiązanie funkcjonuje i dobrze się sprawdza. Jest nim tzw. "odwrócona hipoteka".

W przypadku zaciągnięcia standardowego kredytu hipotecznego pożyczamy od banku sporą sumę pieniędzy, którą wykorzystujemy na zakup nieruchomości. Taki kredyt jest udzielany na długi okres czasu, dzięki czemu raty nie powodują nadmiernego obciążenia domowego budżetu. Spłacając raty co miesiąc pozbywamy się części obciążenia kredytowego, aż po kilkudziesięciu latach stajemy się właścicielami nieobciążonego hipotecznie domu lub mieszkania. Odwrócona hipoteka zmienia kierunek, w którym płyną pieniądze z kredytu zabezpieczonego na nieruchomości. To bank co miesiąc wypłaca nam określoną sumę pieniędzy, której wysokość ustala się na podstawie wartości naszej nieruchomości oraz wieku najmłodszego kredytobiorcy.

Na czym dokładanie polega ten mechanizm? W USA, gdzie odwrócona hipoteka jest najbardziej popularna, osoby w wieku powyżej 60 lat, które są właścicielami nieruchomości, mogą zgłosić się do banku lub powołanej do tego instytucji społecznej i niejako "uwolnić" część wartości tej nieruchomości. Bank na podstawie wieku klienta oraz oszacowanej wartości nieruchomości określa kwotę, jaką jest skłonny wypłacić. Ta kwota może być wypłacana w miesięcznych ratach, jednorazowo lub w formie linii kredytowej, z której można korzystać w dowolnym momencie. Na nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie takiego kredytu ustanawia się hipotekę, więc bank w żadnym momencie trwania umowy nie jest właścicielem nieruchomości. Spłata kredytu następuje w momencie, kiedy klient opuszcza nieruchomość i zostaje ona sprzedana (przez niego samego lub jego spadkobierców).Do zalet takiego rozwiązania zalicza się m.in. fakt, że dodatkowy przychód z odwróconej hipoteki nie jest opodatkowany (ponieważ pochodzi z kredytu) i może zostać wykorzystany na dowolny cel.

Można zadać pytanie co się dzieje w sytuacji, kiedy klient będzie żył dłużej niż okres, na jaki została zawarta umowa? Po pierwsze rzadko kiedy kredyty w ramach odwróconej hipoteki są udzielane wykorzystując pełną wartość nieruchomości. Zawsze istnieje więc rezerwa, która pozwala na wypłatę dodatkowych środków. Ponadto większość kredytów tego typu związane jest ubezpieczenie na dożycie, którego koszty są wliczane w koszty kredytu i które pozwala na pokrycie zobowiązania w przypadku dożycia określonego wieku. Składka ubezpieczeniowa, podobnie jak pozostałe koszty związane z udzieleniem takiego kredytu, są wliczane do całkowitej kwoty kredytu i zostają spłacone po zakończeniu umowy. W ten sposób klient nie musi wydawać na nie gotówki w momencie rozpoczęcia korzystania ze środków.

Skoro odwrócona hipoteka może poprawić warunki życia osób starszych, to dlaczego nie funkcjonuje jeszcze w Polsce? Przyczyn jest kilka. Podstawową stanowi fakt, że odsetek osób starszych będących właścicielami mieszkań i domów, w których mieszkają, jest jeszcze stosunkowo niski. Do zastosowania odwróconej hipoteki nadają się tylko mieszkania będące bezpośrednią własnością klienta (spółdzielcze prawo do lokalu nie pozwala na zastosowanie tego mechanizmu). Poza tym istotny wpływ mają czynniki społeczne i kulturowe. W naszym kraju nieruchomości są z reguły zapisywane w spadku dzieciom lub wnukom. Prawdopodobnie niewiele osób byłoby skłonnych zdecydować się na to, aby ich dom lub mieszkanie po ich śmierci zostały sprzedane przez bank.

Jednak ogólna poprawa sytuacji gospodarczej oraz fakt, że co raz więcej ludzi ma możliwość kupna mieszkania mogą sprawić, że ten czynnik będzie odgrywał co raz mniejszą rolę. Osoby starsze, widząc, że ich rodzina nie potrzebuje wsparcia materialnego w formie zapisanej w spadku nieruchomości, będą co raz bardziej skłonne na uwolnienie z niej wartości. Oczywiście aby taki produkt mógł zacząć funkcjonować, banki muszą włączyć go do swojej oferty. Deklaracje wprowadzenia odwróconej hipoteki pojawiały się w Polsce już wielokrotnie, jednak dotychczas żaden bank nie zdecydował się na ten krok. Obecna sytuacja na rynku prawdopodobnie sprawi, że plany zostaną odłożone jeszcze bardziej. Z punktu widzenia banku odwrócona hipoteka jest produktem, który wymaga sporego zapasu kapitału. Środki z niej muszą zostać udostępnione klientowi, a w przeciwieństwie do tradycyjnych kredytów hipotecznych po ich udostępnieniu nie następuje ich comiesięczny zwrot.

Można przyjąć, że kiedy banki uporają się z obecnymi trudnościami, a gospodarka ponownie ruszy po właściwych torach, to prędzej czy później jakaś forma odwróconej hipoteki pojawi się w ofercie polskich banków. Wówczas osoby, które starsze będą miały możliwość podniesienia jakości życia na emeryturze. Prawdopodobnie zanim takie produkty zaczną funkcjonować potrzebna będzie debata nad ich etycznością oraz kampania uświadamiająca zalety i ryzyka związane z tym produktem finansowym.


Autor: Paweł Banaszak