Hipoteka zwykła nie obejmuje odsetek o zmiennej stopie

Hipoteka zwykła nie obejmuje odsetek o zmiennej stopie [2008-04-08 10:13:00]
Bank zawarł z małżeństwem umowę o kredyt w kwocie 50 tys. zł. Jako zabezpieczenie kredytobiorcy ustanowili hipotekę zwykłą na swej nieruchomości w wysokości kredytu wraz z oprocentowaniem według zmiennej stopy procentowej. W trakcie umowy kredytobiorcy sprzedali obciążoną nieruchomość spółce. Wobec braku spłat i nieskuteczności egzekucji z majątku kredytobiorców bank wezwał spółkę jako dłużnika hipotecznego do zapłaty kwoty kredytu wraz z odsetkami umownymi. Czy spółka jako obecny właściciel nieruchomości będzie obowiązana spełnić w całości żądanie?

CO WYNIKA Z PRZEPISÓW

Zabezpieczenie wierzytelności przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości polega na obciążeniu jej prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Ma też pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece - dalej u.k.w.h.). W granicach przewidzianych w odrębnych przepisach hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postępowania (art. 69 u.k.w.h.). Zgodnie z art. 90 u.k.w.h. ustanowienie hipoteki nie pozbawia właściciela nieruchomości prawa do rozporządzania nią, a więc także do jej sprzedaży. Nie szkodzi to prawom wierzyciela hipotecznego, gdyż hipoteka jest prawem bezwzględnym, a więc skutecznym wobec każdoczesnego właściciela.

Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej (art. 68 u.k.w.h.). Natomiast wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka kaucyjna). Kwestie wymagalności odsetek ustawowych reguluje m.in. kodeks cywilny. Zgodnie z jego art. 481 par. 1. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Przepis art. 482. par. 1. k.c. pozwala natomiast na żądanie odsetek za opóźnienie od zaległych odsetek od chwili wytoczenia o nie powództwa (tzw. kapitalizacja odsetek).

ANALIZA PRAWNA

W powyższym stanie faktycznym pewne jest, że spółka na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości zawartej z kredytobiorcami stała się dłużnikiem hipotecznym wobec banku. W świetle art. 90 u.k.w.h. - przeniesienie własności nieruchomości obciążonej hipoteką jest dopuszczalne. Zmiana właściciela nie ma jednak wpływu na dalsze istnienie hipoteki, ponieważ każdy kolejny właściciel staje się z mocy prawa dłużnikiem hipotecznym (H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, Oficyna, 2007, s. 46). Nabywca nieruchomości obciążonej przejmuje w umowie ze zbywcą dług hipoteczny, zatem odpowiada za ten dług rzeczowo z nieruchomości. Prawo wierzyciela hipotecznego wyczerpuje się w uprawnieniu do zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej hipoteką (postanowienie Sądu Najwyższego z 25 marca 1997 r., III CKU 11/97). Wprawdzie zbywca nadal pozostaje dłużnikiem osobistym, ale nabywca jako dłużnik rzeczowy odpowiada z nim in solidum (J. Witecki, Odpowiedź na pytanie prawne, PiP 1947, z. 10, s. 93). Zatem bank ma wszelkie podstawy, aby żądać od spółki jako nabywcy obciążonej nieruchomości zwrotu kwoty odpowiadającej wartości kredytu (50 tys. zł), tym bardziej że egzekucja z majątku kredytobiorców okazała się bezskuteczna.

Inaczej rzecz się ma w odniesieniu do żądania zapłaty odsetek umownych o zmiennej stopie procentowej. Hipoteka zwykła zabezpiecza bowiem wierzytelność ściśle oznaczoną, a więc już istniejącą i określoną co do wysokości. Nie zabezpiecza bowiem odsetek za opóźnienie ustalonych w umowie kredytowej według zmiennej stopy procentowej, nawet gdyby zostały one objęte treścią wpisu do księgi wieczystej (uchwała SN z 20 maja 2005 r., III CZP 24/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 60). W konsekwencji nie można przyjąć, że spółka stała się dłużnikiem rzeczowym także w zakresie odsetek umownych należnych od kredytobiorców. Wprawdzie zgodnie z treścią art. 69 u.k.w.h. hipoteka oprócz samej wierzytelności zabezpiecza również odsetki oraz przyznane koszty postępowania. Jednak cechą hipoteki zwykłej jest to, że wierzytelność, którą zabezpiecza, jest oznaczona zarówno co do wysokości świadczenia głównego, jak i stopy procentowej oraz terminu spełnienia świadczenia. Wskazaniem stopy procentowej w tym kontekście nie jest oznaczenie, że chodzi o zmienną stopę procentową, gdyż taki wpis nie wyznacza granic odpowiedzialności dłużnika hipotecznego. Zabezpieczeniu wierzytelności o nieustalonej jeszcze wysokości służy natomiast hipoteka kaucyjna. Jak wynika z art. 102 u.k.w.h., mogą to być wierzytelności już istniejące, jak i wierzytelności przyszłe, oznaczone sumą najwyższą. Hipoteka kaucyjna w przeciwieństwie do hipoteki zwykłej (art. 69 u.k.w.h.), zabezpiecza zarówno odsetki kredytowe, jak i odsetki ustawowe za zwłokę, pod warunkiem że mieszczą się w wymienionej we wpisie sumie hipoteki.

Należy jednak podkreślić, że hipoteka zwykła z art. 69 u.k.w.h. będzie zabezpieczać odsetki ustawowe za opóźnienie spółki w spełnieniu świadczenia. Jeżeli bank wezwałby spółkę do zapłaty równowartości kredytu z oznaczeniem terminu płatności, po jego upływie spółka będzie ponosić odpowiedzialność za odsetki z tytułu własnego opóźnienia lub zwłoki (art. 481 k.c.). Nie są to bowiem odsetki kredytowe wyliczone dla kredytobiorców. Spółka nie mogłaby się tłumaczyć, że hipoteka zwykła nie obejmuje odsetek za jej opóźnienie. Takie tłumaczenie oznaczałoby, że jako dłużnik hipoteczny w ogóle w zwłokę lub opóźnienie popaść nie może, co jest sprzeczne z powołanym art. 481 k.c. Gdyby bank wystąpił z powództwem do sądu, mógłby także zażądać odsetek ustawowych od sumy skapitalizowanych odsetek i od kwoty kredytu, począwszy od dnia wytoczenia powództwa. Zgodnie bowiem z art. 482 par. 1. k.c. od zaległych odsetek można żądać odsetek za opóźnienie dopiero od chwili wytoczenia o nie powództwa.

O CZYM NALEŻY PAMIĘTAĆ

Możliwość zaspokojenia się wierzyciela hipotecznego z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości oznacza, że w razie egzekucji z nieruchomości z sumy uzyskanej z licytacji będzie spłacony najpierw wierzyciel hipoteczny, a dopiero po nim wierzyciele osobiści właściciela, w miarę środków pozostałych na ich zaspokojenie (art. 1025 kodeksu postępowania cywilnego)

Warunkiem skutecznego dochodzenia zaspokojenia z nieruchomości jest uzyskanie przez wierzyciela hipotecznego tytułu wykonawczego przeciwko właścicielowi nieruchomości, zasądzającego od niego zabezpieczoną wierzytelność, chociażby właściciel był tylko dłużnikiem odpowiadającym rzeczowo (hipotecznym).

PIOTR TROCHA, aplikant sądowy przy Sądzie Okręgowym w Warszawie

PODSTAWA PRAWNA

■ Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).

■ Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).

(źródło: GazetaPrawna.pl, 08.04.2008)

Kup >> E-podpis
Leasing >> Gold Finance
Zamów on-line >> Kredyty
Oblicz >> Zdolność
Zainwestuj >> Fundusze
Ubezpiecz >> OC i AC
Czytaj >> E-prasa
Sprawdź >> BIK
Chroń karty >> Blokada.pl

REKLAMA

INFORMACJE

[2008-11-19 12:14:00]
Część pieniędzy na zakup środków transportu musisz wyłożyć z własnej kasy
Nie trzeba szukać oferty kredytowej przygotowanej specjalnie z myślą o sfinansowaniu auta. Równie dobrze można skorzystać ze zwykłej pożyczki dla... [Więcej...]

[2008-11-18 10:21:00]
Franki w NBP, bankom ich nie trzeba
Akcja NBP dostarczenia w trybie awaryjnym franków ze Szwajcarii do polskich banków jest już spóźniona. Jak wynika z sondy portalu forsal.pl, więk... [Więcej...]

[2008-11-10 12:50:00]
Oddalają się marzenia o własnym mieszkaniu
Kryzys na światowych rynkach finansowych nie dotknął bezpośrednio Polski, jednakże jego konsekwencje są w naszym kraju widoczne i dla niektórych ... [Więcej...]

[Lista artykułów...]